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珠海市土地管理條例

第一章 總 

第一條 為了加強土地管理,保護和合理利用土地資源,維護土地權益人的合法權益,促進經濟和社會的可持續發展,根據《中華人民共和國土地管理法》等有關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條 任何單位或者個人在本市行政區域內從事與本條例相關的活動,應當遵守本條例。

第三條 市人民政府(以下簡稱市政府)統一領導全市的土地管理工作,對全市土地實行統一規劃、統一征收、統一開發、統一出讓、統一管理,對土地利用實行科學、合理、高效、節約和可持續發展的原則。

市政府實行土地管理委員會審議制度,土地管理委員會的議事規則由市政府另行制定,并向市人民代表大會常務委員會備案。

第四條 市國土資源局是市政府的土地行政主管部門(以下簡稱市土地主管部門),負責土地管理工作,組織實施本條例。

規劃、建設、水務、環保、城管、農業、公安等相關單位按照各自的職能,協同市土地主管部門實施本條例。

市政府房地產登記部門是本市的土地登記機關(以下簡稱市土地登記機關),負責土地登記、發證工作。

第五條 市政府應當加強土地管理信息化建設,提高土地管理現代化水平。

第六條 市土地主管部門和市土地登記機關應當建立健全地籍檔案管理制度。

本市土地管理實行信息共享制度,土地登記資料可以公開查詢,但涉及國家安全、國家秘密、商業秘密、個人隱私以及其他不宜公開的資料除外。

第七條 土地利用規劃、基礎測繪、地籍調查、土地檔案管理、耕地和基本農田保護、土地開發整理、土地信息化管理、土地執法等國土資源基礎管理工作的經費應當列入本市年度財政預算,統籌安排。

第八條 國有土地使用權人和城鎮集體建設用地使用權人除按合同支付地價(租金)外,還應當按年度繳納城鎮土地使用費。

教育、文化、衛生、體育等公益性用地和城鄉居民住宅用地免征城鎮土地使用費。

城鎮土地使用費征收辦法和標準由市政府另行制定。

第九條 市政府應當將土地利用年度計劃的執行情況列為當年國民經濟和社會發展執行情況的內容,向市人民代表大會或者其常務委員會報告。

市政府應當每年將土地儲備資金的使用、管理情況向市人民代表大會常務委員會報告,市人民代表大會常務委員會可以提出意見、建議。

第十條 本市通過實施有償使用土地制度,回收市政府前期投入的土地開發及配套的基礎設施、征地補償、圍墾造地、儲備整理的成本金,形成投入、回收、再投入、再回收的機制。

第十一條 市土地主管部門應當建立公眾意見公開征集、反饋制度。鼓勵市民對土地規劃、管理提出建議和意見,對土地法律、法規的實施進行監督,對違法用地行為進行檢舉和控告,有重大貢獻的,應當予以獎勵。

 

第二章 耕地保護

第十二條 各級人民政府應當根據土地利用總體規劃建立耕地保護制度,嚴格保護耕地,限制耕地轉為非耕地,有計劃地組織開發、復墾、整理符合質量要求的耕地。

市土地主管部門會同農業、發展與改革、統計等部門,根據土地等級評定標準,結合實際情況,對各類農用地分等定級,并建立檔案。

第十三條 各級人民政府應當建立基本農田管理制度,加強基本農田建設,將農田水利設施的建設列入市、區、鎮社會經濟發展年度計劃,對基本農田進行改造、改良和保護。

建立基本農田保護領導任期責任制、動態巡查責任制、過錯責任追究制、目標考核等制度,將基本農田保護作為政府領導任期目標責任制的內容之一。

第十四條 本市實行占用耕地補償制度。各類非農業建設經批準占用耕地的,應當補充數量、質量相當的耕地。

建設單位應當依法繳納耕地開墾費。耕地開墾費列入財政專戶管理,不得減免、侵占、挪用。

市土地主管部門負責統一開發、整理、補充新的耕地。

第十五條 區人民政府應當統一設立基本農田保護標志牌,每塊獨立的基本農田應當設立一個以上保護標志牌,標志牌上要注明編號、地名、面積、地類、等級、四至、保護責任人、舉報電話等方面的內容。

市土地主管部門應當統一設立基本農田界樁。

任何單位或者個人不得破壞基本農田保護標志牌和基本農田界樁。

市土地主管部門應當建立基本農田保護標志牌和基本農田界樁檔案,并抄送市農業行政主管部門。

第十六條 市、區、鎮、村、組、戶應當逐級簽訂基本農田保護責任書。土地承包經營責任人發生變更時,應當重新簽訂基本農田保護責任書。

市土地主管部門會同市農業行政主管部門對耕地進行動態監測,定期公布耕地狀況,定期檢查基本農田保護措施的執行情況。

 

第三章 土地征收、征用及補償

第十七條 市土地主管部門征收集體所有的土地應當按以下程序進行:

(一)依法批準征收土地的,由市土地主管部門發布征地公告。

市土地主管部門可以在依法報批征收土地時,發布征地預公告。征地預公告與征地公告具有同等法律效力,征地預公告的有效期限為一年。

(二)征地公告發布后,被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內,持土地權屬證書或者相關證明材料到公告指定的地點辦理征地補償登記。

不按規定辦理征地補償登記的,經市土地主管部門公示催告后,仍不在規定時間內登記的,市土地主管部門可以依法對地上青苗和附著物做好證據收集工作。

(三)市土地主管部門發布征地補償安置方案公告,并告知當事人有要求聽證的權利。

征地公告和征地補償安置方案公告可以合并進行,公告期不得少于十五日。公告規定的登記期限自公告期限屆滿之日起不少于五個工作日。

(四)公告發布后,市土地主管部門應當與相應的農村集體經濟組織簽訂土地征收、征收土地補償費和安置補助費協議。

拒絕簽訂土地征收協議的,由市土地主管部門作出土地征收行政決定;拒絕簽訂征收土地補償費和安置補助費協議的,市土地主管部門可以依據經批準的征地補償安置方案作出征地補償決定。

(五)青苗及地上附著物由市土地主管部門、被征地的單位和青苗及地上附著物所有權人確認后分類列表,在被征地所在村委會公示三日。

經公示無異議的,市土地主管部門與被征地單位、青苗和地上附著物的所有權人共同簽訂征地青苗及地上附著物補償協議。

對補償的主體、種類、數量有異議的,市土地主管部門應當進行核實,并將核實的結果書面告知異議人。異議不成立,當事人仍拒絕簽訂征地青苗及地上附著物補償協議的,市土地主管部門可以依據經批準的征地補償安置方案作出征地補償決定。

因其他原因,當事人拒絕簽訂征地青苗及地上附著物補償協議的,市土地主管部門可以依據經批準的征地補償安置方案作出征地補償決定。

第十八條 市政府應當設立征地補償預存費專戶,確保征收土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物補償費等征地補償費能及時足額支付。未存足征地補償預存費的,不得簽訂土地征收協議。

征地補償預存費作為專項資金,用于相應土地的征地補償,任何單位或者個人不得挪用。

第十九條 征地補償公告發布后,不得再進行種植、養殖和新建建筑物、構筑物。新增的農作物、放養物、魚塘、建筑物、構筑物不列入補償范圍。

有征地預公告的,征地補償以征地預公告發布當時的土地利用狀況計算。

被征地單位的安置人口數以征地公告發布前一日的在冊人口數為準;發布了預公告的,以預公告發布前一日的在冊人口數為準。

第二十條 征收土地實行綜合補償制度,補償的項目包括土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物補償費,有條件的地方可以安排農村留用地。土地補償費、安置補助費由征收土地補償費和安置補助費協議確定;青苗及地上附著物補償費由征地青苗及地上附著物補償協議確定。

第二十一條 市土地主管部門應當直接向被征地單位支付土地補償費、安置補助費,應當直接向青苗和地上附著物所有權人支付征地青苗及地上附著物補償費。

土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物補償費和農村留用地標準,由市政府制定并公布。

第二十二條 土地補償費、安置補助費由農村集體經濟組織建立帳冊,專戶管理,農業行政主管部門應當會同鎮人民政府對其使用情況進行監督。

土地補償費、安置補助費用于籌集失地農民社會保險的部分,實行專款專用,專項用于為失地農民本人及所在農村集體經濟組織購買社會保險。

土地征收后留給被征地單位的集體建設用地流轉后的收益,歸被征地單位所有,收益的百分之五十以上應當用于為農村集體經濟組織成員購買社會保險。

農村集體經濟組織使用土地補償費和安置補助費的,應當接受村民的監督。

第二十三條 土地征收協議和有關補償協議簽訂后,市土地主管部門應當及時支付有關補償費,支付補償費后,土地及土地上的青苗、附著物、建筑物歸國家所有,市土地主管部門可以組織清理場地或者委托取得土地使用權的單位清理場地。

第二十四條 對征地補償安置方案中的補償標準有爭議的,由被征土地所在地的區人民政府組織協調,經協調仍無法達成一致意見的,由批準征地的人民政府裁決。

被征土地的單位或者個人不履行已簽訂的征收土地補償費和安置補助費協議、征地青苗及地上附著物補償協議,或者不服征地補償決定,拒絕接受補償款的,市土地主管部門應當收集證據,向公證機關辦理征地補償費提存手續。被征土地的單位或者個人對提存征地補償費不服的,可以自接到市土地主管部門送達的征地補償費提存通知后向人民法院提起訴訟。

征地補償費提存通知應當在作出之日起五日內送達當事人。

征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。

第二十五條 統征土地在國家未使用前,經市土地主管部門批準,可以由農村集體經濟組織耕種,由市土地主管部門與土地承租人簽訂租賃耕作協議。未經市土地主管部門批準,土地承租人不得改變用途和地貌,不得挖沙、取土、挖塘養魚或者進行其他非農業項目建設,不得種植生長期一年以上的經濟作物。

前款所稱統征土地,是指簽訂了土地征收協議并付清了土地補償費和安置補助費,已經市土地主管部門確認,土地所有權已被征收為國家所有的存量建設用地。

第二十六條 未支付青苗及地上附著物補償費的統征土地,國家建設需要使用時,市土地主管部門應當發布用地公告,并依據市政府規定的青苗及地上附著物補償費標準進行補償。用地公告發布后新增的農作物、放養物、魚塘、建筑物、構筑物不列入補償范圍。

第二十七條 已經支付了青苗及地上附著物補償費的統征土地,國家建設需要使用時,市土地主管部門應當在開發建設前六個月發出用地公告或者書面通知有關耕種單位或者個人,限期清理、搬遷。逾期不清理和搬遷的,市土地主管部門可以組織清理場地或者委托取得土地使用權的單位清理場地。

市土地主管部門已按前款規定提前六個月告知的,不進行青苗補償。未提前六個月告知的,按本條例第二十五條租賃耕作協議所確定的地類及標準,或者經批準改變的地類及市政府征地補償費標準進行青苗補償。

第二十八條 為了公共利益的需要使用土地的,市政府可以決定征用單位或者個人依法經營、管理、使用的土地,用地單位和個人應當服從。

征用土地的原因消除后,應當將土地恢復原狀,并交還原土地所有權人或者土地使用權人;造成損失的,應當作相應補償。

 

第四章 土地利用

第一節 土地利用規劃和計劃

第二十九條 市政府負責依法組織編制、修改和報批全市的土地利用總體規劃。

市土地主管部門依據市級土地利用總體規劃組織編制土地利用各專項規劃,報市政府審批。

第三十條 市級土地利用總體規劃劃定土地利用區和土地用途管制區。

鎮級土地利用總體規劃應當劃分土地利用區,明確每一塊土地的位置、用途,并予以公告。

第三十一條 市政府組織編制土地利用總體規劃方案及修改方案,應當舉行聽證。

土地利用總體規劃涉及改變土地利用方向、規模、重大布局等原則性問題的修改,必須報原批準機關批準。

第三十二條 土地利用總體規劃一經批準,必須嚴格執行。未經法定程序批準修改之前,不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。不符合土地利用總體規劃的建設項目不得審批建設用地。

第三十三條 土地利用管理應當堅持節約和集約用地。加強對閑置用地的管理,盤活存量建設用地,有計劃地保護、開發、利用土地后備資源,提高土地利用率。

第三十四條 市土地主管部門應當加強土地利用計劃管理,依法編制土地利用年度計劃,對全市建設用地統一進行總量控制。

市土地主管部門應當根據國家和省下達的土地利用計劃指標,制訂本市土地利用年度計劃,經市政府批準后頒布執行。

第三十五條 土地利用年度計劃應當包括以下內容:

(一)農用地轉用計劃;

(二)耕地保有量計劃;

(三)土地開發整理計劃;

(四)經營性房地產開發計劃。

 

第二節 建設項目用地預審與報批

第三十六條 本市實行建設項目用地預審制度。

建設項目用地預審按國家和省的有關規定執行。

第三十七條 建設項目用地預審申請通過審查后,建設單位應當持建設項目用地預審意見及相關文件,向市政府有關主管部門辦理建設項目立項手續。立項手續辦理完成后,應當向市規劃行政主管部門辦理用地規劃許可手續。建設單位取得建設用地規劃許可證后,向市土地主管部門辦理用地申請。

第三十八條 建設單位向市土地主管部門辦理用地申請的,應當提交以下材料:

(一)建設項目用地預審意見;

(二)建設項目的立項文件;

(三)建設用地規劃許可證;

(四)法律、法規和規章規定需要提交的其他材料。

建設項目依法需要進行地質災害危險性評估的,建設單位還應當提交地質災害危險性評估報告。

 

第三節 用地批準文件和合同

第三十九條 市土地主管部門對符合條件的建設項目用地申請,應當與用地申請人簽訂國有土地使用權出讓合同、國有土地使用權劃撥合同或者國有土地使用權租賃合同,并核發建設用地批準書、國有土地使用權劃撥決定書。

第四十條 用地單位取得建設用地批準書或者國有土地使用權劃撥決定書后,在完善相關手續后,可以按規定開發、利用土地,但不得利用建設用地批準書或者國有土地使用權劃撥決定書對土地使用權進行抵押、轉讓、出租等其他處分行為。

第四十一條 建設用地批準書不得涂改,否則無效。經批準允許用地單位更名或者建設用地批準書上記載的事項有誤的,應辦理換發手續。

建設用地批準書有效期為兩年。逾期項目未竣工的,用地單位應提前三十日向市土地主管部門申請延期。未申請延期或者申請延期未被批準的,建設用地批準書自行失效。合同另有約定的,從其約定。

在建設用地批準書失效后,項目尚未動工開發建設,也未辦理土地使用權登記的建設用地,由市土地主管部門報請市政府批準后,作出終止供地決定。

第四十二條 依據本條例第三十九條市土地主管部門與用地申請人簽訂的國有土地使用權出讓合同、國有土地使用權劃撥合同及國有土地使用權租賃合同,應當約定以下主要內容:

(一)地塊位置;

(二)土地用途;

(三)出讓(劃撥、承租)年限;

(四)地價(租金)及其支付方式、期限;

(五)土地利用條件,包括投資強度、容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比重等內容;

(六)項目動工開發期限、建設期限;

(七)可收回土地使用權的情形及收回土地使用權后對建筑物的補償;

(八)土地使用權轉讓、出租、抵押的條件;

(九)合同終止的情形;

(十)享受地價優惠的土地使用權轉讓時應補交地價的情形;

(十一)違約責任。

國有土地使用權租賃合同,還應當約定租金的調整時間、幅度和方式,以及合同終止時地塊上的建筑物、構筑物和附著物的處置方式等內容。

合同格式文本,由市政府公布。

 

第四節 用地管理

第四十三條 土地使用權應當依法取得,土地使用權人應當按照土地使用權證的規定和約定使用和保護土地。

第四十四條 農村留用地在開發建設前應當由原集體經濟組織使用,不得丟荒。

因城市規劃或者國家建設需要,市政府可以對農村留用地作出規劃調整,也可以按市場價格協商收購。協商收購價不得低于收購當時市政府頒布的該區段相應用途的標定地價。

第四十五條 被征地農民以初次統征土地時核準的在冊人口數為準。被征地農民可以按照市政府規定的用地標準、建筑面積標準在本村范圍內申請宅基地。

被征地農民申請宅基地,應以戶為單位,由戶主持戶口簿和其他家庭成員的委托書,向所在村委會提出書面申請,經村委會同意、鎮人民政府審核后,到轄區所在地的市土地主管部門的派出機構或者分支機構提出用地申請。父母是被征地農民,與其同住并且同戶的成年子女也是被征地農民的,領取結婚證后或者三十周歲以上未婚的,可以另行申請宅基地。

第四十六條 被征地農民的宅基地,應當在鎮級土地利用規劃和村鎮建設規劃的建設用地范圍內安排。

被征地農民申請宅基地,由市土地主管部門審核后,報市政府批準。市土地主管部門在辦理宅基地用地手續之前,應當將擬批準的宅基地使用事項在所在的村委會進行公示,公示時間不少于七日。逾期沒有異議或者異議不成立的,市土地主管部門應當在市政府批準之日起五日內給予辦理宅基地用地手續。

宅基地實行總量控制。每個村的宅基地總指標在該村的生活留用地和舊村場用地指標中安排。

第四十七條 鼓勵農村集體經濟組織節約使用宅基地。

村委會組織本村被征地農民集資建設城市社區式多層住宅的,市土地主管部門可以在規定的報建面積標準基礎上,給予每人增加二十平方米建筑面積,并給予其享受被征地農民的報建價格標準。被征地農民已取得宅基地并享受了優惠報建指標的不再重復享受。

第四十八條 沒有進行建設、未完成建設和未取得房地產權證的宅基地,一律不得轉讓、出租、抵押。

因房屋所有權發生轉移而導致宅基地使用權一并轉移的,不能再申請宅基地。

第四十九條 農村集體經濟組織不得將本村的集體建設用地使用權出讓或者抵押,出租應當按下列規定進行:

(一)經農村集體經濟組織的村民大會三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意;

(二)鎮人民政府審核;

(三)簽訂書面合同。

集體建設用地出租的收益歸該農村集體經濟組織所有。

第五十條 我市轄區內的灘涂、岸線、沙灘由市政府統一管理、開發利用,任何單位和個人不得擅自圍墾、租賃和轉讓。

已經被政府征用的灘涂和已形成的灘涂成圍地,由市土地主管部門管理。

前款所稱灘涂成圍地,是指在灘涂上由堤圍所圍成的區域。

第五十一條 已經被政府征用的灘涂成圍地在沒有建設項目之前,市土地主管部門應當依法通過招投標等公開方式確定給有關當事人種養并與種養單位或者個人簽訂種養合同。未經市土地主管部門批準,種養單位和個人不得改變灘涂成圍地的用途和地貌,不得挖沙、取土或者進行其他非農業項目建設,不得種植生長期一年以上的經濟作物。

當國家建設需要使用灘涂成圍地時,應當在開發建設前六個月發出用地公告或者書面通知種養單位或者個人,限期搬遷。

未提前六個月通知的,可參照本市建設征收土地青苗補償的標準進行補償,但使用人擅自改變土地用途和地貌的,只按原用途進行補償。

未經市土地主管部門批準,自行對灘涂成圍地進行整治的項目,不予補償。

第五十二條 因建設工程施工、地質勘察或者公共服務配套設施等原因需要臨時使用土地的,可以申請臨時建設用地。經市政府批準可以臨時使用土地的,由市土地主管部門與用地單位和個人簽訂臨時用地合同。

臨時用地使用期不超過兩年,使用期滿,臨時建設用地批準書自然失效。如需繼續使用的,應申請續期,每次續期不超過一年。

臨時使用土地的,用地單位或者個人應按規定支付地價。在臨時使用土地期間造成青苗及地上附著物損壞的,應進行相應補償。

第五十三條 臨時用地上只能修建臨時建筑物,臨時用地及地上建筑物不得轉讓、出租、抵押,不得用于經營性項目。

因城市建設需要,市土地主管部門可以提前收回臨時用地,但應當按臨時結構建筑物標準給予適當補償。

臨時用地使用期滿后,對用地單位或者個人不作補償,由用地單位或者個人自行拆除地上建筑物和構筑物。逾期不拆除的,市土地主管部門可以組織清理場地或者委托取得土地使用權的單位清理場地,費用由用地單位或者個人承擔。

第五十四條 因土地利用總體規劃或者城市規劃的調整,經市政府批準,市土地主管部門可以用置換或者收回的方式調整已經批準給用地單位或者個人使用的土地,用地單位或者個人應當服從。

依照本條規定收回土地使用權的,應當根據用地單位或者個人投入開發和建設的情況給予相應補償。

第五十五條 經規劃行政主管部門同意改變建筑容積率等土地利用條件和土地用途的,報市政府批準后,應當與土地主管部門簽訂國有土地使用權變更協議,變更后的土地使用期限不超過新用途的最長期限,并扣除原已使用期限,按新用途調整地價。

第五十六條 市政府為了公共利益或者實施城市規劃需要,可以提前收回租賃年限未滿的國有承租土地使用權,由市土地主管部門實施。

提前收回國有承租土地使用權的,應當提前六個月,將租賃地塊的位置、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租土地使用權人,并在租賃地塊的范圍內公告。

提前收回國有承租土地使用權的,應當給予承租土地使用權人適當補償。

第五十七條 建設用地超過合同規定的動工開發期限滿兩年未動工開發的,市土地主管部門可以報請市政府批準后無償收回土地使用權;建設用地開工后連續兩年停止建設的,市土地主管部門可以報請市政府批準后收回土地使用權。但因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為和動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

未簽訂合同或者合同中未約定動工開發期限的,動工開發期限為一年,自建設用地批準書或者國有土地使用權劃撥決定書頒發之日起計算。

合同中對動工開發期限另有約定的,從其約定。

第五十八條 依據法律、法規的規定屬于閑置土地的,市土地主管部門應當征收土地閑置費,土地閑置費的征收辦法由市政府另行制定。

第五十九條 經核準報廢的道路、鐵路、機場、礦場、橋梁用地或者已經停止按批準的用途使用兩年以上的道路、鐵路、機場、礦場、橋梁、城市公共設施、已改為非軍事用途的原軍事設施用地等屬于劃撥用地的,經市政府批準后,由市土地主管部門收回土地使用權。

 

第五節 土地儲備

第六十條 本市實行土地儲備制度。土地儲備工作由市土地主管部門負責管理,市土地儲備機構負責實施。

第六十一條 土地儲備范圍包括:

(一)未出讓(劃撥)的國有建設用地;

(二)新增建設用地;

(三)政府依法收回的土地;

(四)政府依法行使優先購買權購買的土地;

(五)土地使用權人與土地儲備機構協議交還或者置換的土地;

(六)國有農用土地;

(七)國家及省規定可以儲備的其他土地。

列入土地儲備的土地,由市土地儲備機構登記、造冊。

第六十二條 市土地儲備機構對未納入土地供應年度計劃的儲備土地可以根據城市規劃進行開發、經營、管理。

第六十三條 土地儲備的資金來源:

(一)銀行貸款;

(二)計提土地供應總收入的百分之二;

(三)財政撥款;

(四)其他資金來源。

土地儲備資金實行專項管理,用于土地儲備和土地出讓成本支出,不得用于經營性投資。任何單位或者個人不得挪用。

第六十四條 土地儲備和土地出讓成本由以下部分組成:

(一)取得儲備土地的費用,包括以征收、收回、購買、交還、置換等方式進行土地儲備時,發生的征地、拆遷和收地補償、購買資金、評估、依法繳納的稅費等費用;

(二)儲備土地整理、開發、管理的費用;

(三)儲備土地出讓中的策劃、推廣、交易等費用;

(四)土地儲備運作所發生的其他費用。

 

第五章 土地市場

第一節政府調控

第六十五條 市政府根據國民經濟和社會發展需要,制訂年度土地供應計劃,并予以公布。

市政府應當建立土地市場調控體系,根據土地市場的實際情況,增加或者減少土地供應量,平衡供需關系。

第六十六條 市土地主管部門應當建立健全土地市場動態監測分析制度,對地價變化進行動態監測,定期發布土地供應、地價和交易信息。

第六十七條 土地出讓價格由土地出讓金和土地開發成本金組成,在市政府頒布的基準地價或標定地價中體現。

市政府應當制定基準地價并向社會公布。基準地價原則上每兩年修訂一次。市政府可以根據市、區經濟和社會發展以及城市規劃的調整情況,適時做出修訂。基準地價的制定應當組織專家論證和進行聽證。

市政府可以在基準地價的基礎上,制定標定地價并向社會公布。

第六十八條 土地使用權公開交易起始價和保留價應當以市政府頒布的基準地價為依據制定。土地使用權協議出讓價格不得低于基準地價的百分之七十。

第六十九條 土地使用權轉讓實行成交價格申報制度。當土地成交價格低于基準地價或者市場公布的土地交易價格百分之五十時,市政府有優先收購權,由市土地主管部門負責實施。

土地交易價格中包括房屋價格的,應當扣除房屋價格和投資利潤。房屋價格為房屋的重置價格,投資利潤按房屋重置價格的百分之十五計算。

第七十條 經市政府批準的城市房屋拆遷改造用地,自拆遷公告發布之日起,公告范圍內的用地單位或者個人,不得新建、擴建、改建房屋,不得改變建筑物和土地功能,其房地產權轉讓、出租、抵押的,房地產權人應當告知拆遷公告的內容,不告知的,由其承擔責任。

 

第二節 土地使用權出讓和租賃

第七十一條 土地使用權出讓有下列情形之一的,應當在市政府設立的土地交易機構公開進行:

(一)經營性用地土地使用權的出讓;

(二)同一宗非經營性用地上有兩個以上申請用地者的;

(三)成片開發的工業用地、倉儲用地;

(四)物流項目用地。

第七十二條 本市土地使用權出讓的年限,按照國家規定的最高年限執行。

土地出讓年限,自市土地登記機關核準土地使用權登記之日起計算;土地使用權受讓人在合同約定的付款期限屆滿后三十日內未申請核準登記的,土地出讓年限自付款期限屆滿后三十日開始計算。

因政府遲延交付出讓土地或者強制性調整規劃的,應當簽訂補充協議,調整土地出讓年限起算時間。

第七十三條 除經營性房地產開發用地外,其他項目用地都可以通過國有土地租賃方式承租國有土地使用權。國有承租土地使用權的取得依照國有出讓土地使用權取得的方式和程序辦理。

第七十四條 國有承租土地使用權的租金以基準地價和標定地價為依據確定,由市政府向社會公布。

國有承租土地使用權的租賃年限可以約定,但不得超過國家規定的同類用途土地使用權出讓的最高年限。

 

第三節 土地使用權轉讓、出租、抵押

第七十五條 土地使用權轉讓時,其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

地上建筑物、其它附著物所有權轉讓時,其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓。

土地使用權分割轉讓的,應當先征得規劃主管部門的同意。

第七十六條 地上有合法建筑物的劃撥土地使用權轉讓的,應當經市政府批準,并按辦理轉讓登記當時的基準地價補交地價款。

未按批準的用途進行建設的劃撥土地使用權,禁止轉讓。

第七十七條 土地使用權人已按照合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的,其土地使用權可以出租。

出租人和承租人應當簽訂書面合同。土地使用權出租的期限不得超過二十年,且不得超出土地使用權剩余使用年限。

第七十八條 為向金融機構貸款或者為擔保履行其他債務的需要,土地使用權人可以將土地使用權設定抵押,但法律、法規禁止抵押的除外。

根據前款的規定,為履行其他債務需要設定的土地使用權抵押,因其債權債務合同和抵押合同被認定為無效而導致抵押登記無效,由此產生的法律責任由當事人承擔。

第七十九條 轉讓、出租、抵押國有承租土地使用權的,應當同時具備下列條件:

(一)已辦理國有承租土地使用權登記;

(二)已按照國有土地使用權租賃合同約定完成建設;

(三)已按照國有土地使用權租賃合同約定支付租金。

根據前款轉讓國有承租土地使用權時,國有土地使用權租賃合同載明的權利、義務隨之轉移。

國有承租土地使用權的出租期不得超過二十年,且不得超過國有承租土地使用權的剩余年限。

第八十條 市屬國有企業、集體企業和國有經濟成份占主導地位的企業持有的未按規定進行建設的國有劃撥土地使用權,在企業改制時,應當將該國有劃撥土地使用權從改制企業中剝離,經市政府批準后,由市土地主管部門收回。

第八十一條 未完成項目建設的國有劃撥土地使用權禁止出租;地上有合法建筑物的國有劃撥土地使用權,經市政府批準后,可以出租。

隨地上建筑物一起出租國有劃撥土地使用權的,應當將出租收益中土地使用權收益部分上交政府,具體辦法由市政府另行制定。

第八十二條 未完成項目建設的國有劃撥土地使用權禁止抵押;地上有合法建筑物的劃撥土地使用權,經市政府批準,可以抵押。

抵押合同應當約定抵押物被處置時補交地價等條款,抵押權人應當同時分別向市土地主管部門和市土地登記機關提交書面承諾書。

 

第四節 土地確權、登記、發證

第八十三條 土地確權由市土地主管部門負責。土地登記機關根據市土地主管部門確權的結果辦理登記手續。

土地使用權出讓、租賃、轉讓、出租和抵押應當向市土地登記機關申請辦理登記,并依照本市的有關規定執行。

第八十四條 市土地登記機關負責辦理土地的登記造冊,由市政府頒發土地權利證書。

土地權利證書是土地權利人依法享有和行使相應土地權利的法律憑證。

第八十五條 國有土地使用權由市土地登記機關按以下類別進行登記造冊,并由市政府頒發土地權利證書:

(一)國有建設用地使用權;

(二)國有農用地使用權。

本條第(一)項國有建設用地使用權按取得的方式分為國有出讓土地使用權、國有承租土地使用權、國有劃撥土地使用權三種類型進行登記。

第八十六條 集體土地由市土地登記機關按以下類別進行登記造冊,并由市政府頒發土地權利證書:

(一)集體土地所有權;

(二)集體建設用地使用權;

(三)集體農用地使用權。

第八十七條 市土地登記機關辦理土地使用權的設定、變更、注銷登記時,應當明確核準登記的時間,并對外公示。核準登記時間以市土地登記機關辦理核準登記業務最后審批的時間為準。

辦理變更登記的核準登記時間應當與上一手注銷登記的核準登記時間相一致。

第八十八條 下列土地使用權的變更登記,不視為土地使用權轉讓行為:

(一)沒有房地產開發經營資格的單位或者個人,取得土地使用權后,為開發本地塊首次成立單項房地產開發企業,土地權屬變更到新成立的房地產開發企業名下的;

(二)外地單位或者個人取得土地使用權后,為在本市開展生產經營活動而注冊成立新的企業,將土地權屬變更到新成立的企業名下的;

(三)因離婚而使土地使用權由原夫妻一方取得的;

(四)家庭成員共有土地使用權分割的;

(五)農村集體生產留用地變更到該農村全資附屬企業或者全體村民的股份合作企業,土地集體所有性質不變的。

第八十九條 有強制執行權的機關對土地使用權實施查封或進行實體處理前,應當查明土地權屬情況。查封或者處理土地使用權的法律文書中應當載明土地的權利人、土地權屬證號或者建設用地批準書證號、地塊位置、面積、用途、土地使用權性質。

有強制執行權的機關對土地使用權進行查封(包括預查封、輪侯查封)應明確查封的期限。查封期限屆滿未辦理繼續查封手續的,查封的效力消滅,市土地主管部門、市土地登記機關應當直接注銷查封登記。

第九十條 土地使用權的預查封、查封登記手續分別由市土地主管部門、市土地登記機關負責辦理。

市土地主管部門、市土地登記機關在辦理協助執行事項時,應當將生效法律文書中的要求協助執行的內容與登記信息進行核對。凡要求協助執行的內容中被執行人及其被執行土地的權利人名稱、證號、面積等與登記信息一致的,不作實體審查,及時協助執行;不一致的,可以向該執行機關提出書面的審查建議。

第九十一條 對有強制執行權的機關以處置土地使用權為目的,要求市土地主管部門、市土地登記機關協助執行的事項,有下列情形之一的,應當與市土地主管部門協商:

(一)地上沒有合法建筑物的劃撥土地使用權;

(二)集體土地使用權。

(三)未交清地價的土地使用權。

第九十二條 市土地主管部門在依法收回土地使用權的過程中,如該土地使用權已依法設定抵押的,基于法定事由土地使用權被收回后,原該土地使用權的抵押效力及于該土地使用權的土地補償權益。抵押權人對土地補償權益仍享有優先受償權,但依法無償收回土地使用權的除外。

第九十三條 市土地主管部門在依法收回土地使用權的過程中,如該土地使用權已依法查封的,對已查封的土地使用權,市土地主管部門必須商請查封機關同意,由查封機關依法作出解除查封法律文書后方可收回。該土地使用權的查封效力及于該土地使用權的替代物、收地補償權益,由原查封機關作出查封該替代物、收地補償權益的法律文書。

 

第六章 土地監察

第九十四條 土地綜合執法機構是市土地主管部門從事土地綜合執法的專門機構,依法從事土地綜合執法工作,對國土資源違法行為立案調查,依法處理。

第九十五條  市土地主管部門應當建立健全國土資源執法監察制度,完善行政執法責任制、執法責任追究制等制度,對單位或者個人違反國土資源法律、法規的行為實施監督檢查。

市土地主管部門可以聘請土地監察專員,參與對單位或者個人違反國土資源法律、法規的行為的監督檢查。

第九十六條 土地執法監察人員在執法過程中,對用于違法活動的機械、工具、設備等,可以采取登記保存措施。

市土地主管部門對登記保存有困難的,可以請求公安機關協助,公安機關應當予以配合。

 

第七章 法律責任

第九十七條 凡本條例涉及的禁止行為需要追究責任,而法律、法規已有具體規定的,從其規定;法律、法規沒有具體規定的,按照本條例的規定處理。

第九十八條 違反本條例的規定,破壞、損毀或者擅自移動、改變基本農田界樁或基本農田標志牌的,由市土地主管部門責令恢復原狀,或者責令賠償重新豎樁立牌所需費用。

第九十九條 違反本條例的規定,不按規定繳納城鎮土地使用費的,市土地主管部門應當作出限期繳納城鎮土地使用費決定書,責令限期繳納。逾期仍不繳納的,市土地主管部門可以依據該決定書申請人民法院強制執行。

第一百條 違反土地利用總體規劃,擅自在農用地上進行非農業建設的,由市土地主管部門責令限期改正。造成土地破壞的,責令限期恢復原狀,并可處每平方米三十元的罰款。拒不恢復原狀的,市土地主管部門可委托其他單位恢復,恢復的費用由違法用地者承擔。

第一百零一條 土地主管部門及其工作人員應當依法行政,嚴格執行國家土地管理的法律法規和政策,對土地利用情況的真實性和合法性負責。凡濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守,不執行和不遵守土地管理的法律法規,依法追究有關領導和人員的責任。構成犯罪的,依法追究刑事責任。

 

第八章   

第一百零二條 本條例下列用語是指:

農村留用地是指政府征收農村集體土地留給該農村集體經濟組織用于發展生產、經營和安排居住以及用于村、鎮公益設施建設的農村集體建設用地,分為生產留用地、生活留用地、舊村場用地。

經營性用地是指下列用地:

(一)商業和服務業、金融證券及保險業的營業場所、加油(氣)站用地;

(二)旅游用地;

(三)住宅、別墅、寫字樓、辦公和停車樓(庫)用地;

(四)賓館、酒店、旅店、經營性招待所用地。

動工開發是指用地單位取得建設部門頒發的施工許可證,施工單位實際進行主體工程建設的行為。

相應補償是指對包括土地使用權剩余年期價值、建筑物的重置成本現值、為項目經營投入的直接費用等直接損失進行補償。

適當補償是指只對建筑物重置價進行補償。

第一百零三條 本條例自200771日起施行。

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