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珠海市物業管理條例

第一章 總則

第一條  為規范物業管理活動,維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益,營造安全、文明、整潔、優美、和諧的居住和工作環境,根據有關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。

第三條  各級人民政府應當加強對物業管理工作的領導,促進物業管理的專業化、市場化、規范化。

第四條  物業管理行政主管部門負責物業管理活動的指導、監督、管理工作。

規劃、城市管理行政執法、物價、環保、公安、工商等部門在各自職責范圍內,做好物業管理有關工作。

第五條  街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會協助物業管理行政主管部門做好物業管理活動的監督、管理工作,協調物業管理與社區建設的關系,調解業主、業主委員會與物業服務企業相互之間的物業管理糾紛。

市、區人民政府應當向居民委員會撥付適當經費,保障其正常開展與物業管理相關的工作。

第六條  本市建立市、區、街道辦事處或者鎮人民政府物業管理聯席會議制度,協調解決物業管理有關問題。

第七條  市物業服務行業協會應當做好物業服務企業的行業自律維護物業服務企業合法權益協助物業管理行政主管部門做好物業管理工作。

提倡物業服務企業加入物業服務行業協會

第八條  一個物業管理區域成立一個業主大會,由一個物業服務企業提供物業管理與服務。

第九條  提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;提倡通過平等協商的方式解決物業管理糾紛。

 

第二章 業主、業主大會、業主委員會

第十條  業主應當按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律法規,依法行使權利,履行義務。

第十一條  業主依法設立業主大會,選舉業主委員會,實行業主自治和自律。

一個物業管理區域內只有一個業主,或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十二條  區物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮人民政府和居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

業主大會、業主委員會應當接受物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮人民政府和居民委員會的指導、監督和管理。

第十三條  劃分物業管理區域時,應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,并遵循相對集中、便于管理的原則,具體劃分方法如下:

(一)新建物業按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

(二)已經實施物業管理的區域,按照現有物業管理區域范圍劃定;

(三)分期開發或者兩個以上建設單位開發建設的物業,其配套設施設備和相關場地共用的,應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備和相關場地能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域;

(四)已經實施物業管理的毗鄰的不同物業管理區域,規模較小的,經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。

尚未劃定或者需要調整物業管理區域的,區物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處或者鎮人民政府,考慮居民委員會的布局、經批準的物業建設項目規劃用地范圍、建筑物規模、物業的共用設施設備等因素,劃定或者調整物業管理區域。

對物業管理區域劃定有爭議的,由區物業管理行政主管部門確定。已劃定的物業管理區域不得擅自變更。

    第十四條  物業管理區域符合下列情形之一的,可以按照本條例規定,召開首次業主大會會議,成立業主大會,選舉產生業主委員會:

(一)房屋出售交付使用的建筑面積達到物業管理區域總建筑面積的百分之五十以上;

(二)首套房屋出售交付使用超過二年,交付使用的建筑面積達到物業管理區域總建筑面積的百分之三十以上。

第十五條  建設單位應當在符合業主大會召開條件之日起三十日內將有關情況書面報告街道辦事處或者鎮人民政府,并在物業管理區域內張貼公告告知業主。建設單位還應當向街道辦事處或者鎮人民政府提交業主名單和聯系方式。

第十六條  經交付使用建筑面積的全體業主戶數的百分之二十以上書面同意,業主可以采用書面方式向街道辦事處或者鎮人民政府提出召開首次業主大會的要求。

街道辦事處或者鎮人民政府應當在接到業主的書面要求之日起十日內進行調查核實,符合業主大會成立條件的,應當在三十日內指導、監督業主組織成立首次業主大會會議籌備組。

第十七條  業主大會行使下列職權:

(一)制定和修改管理規約和業主大會議事規則;

(二)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;

(三)選聘、解聘物業服務企業,審議批準物業管理服務合同,監督合同履行;

(四)決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(六)聽取和審查業主委員會的工作報告;

(七)決定物業管理的其他重大事項。

第十八條  業主大會成立后,業主大會會議按照業主大會議事規則的規定定期召開。遇有下列情形的,業主委員會也應當及時組織召開業主大會會議:

(一)持有百分之二十以上投票權數業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則規定的其他情形。

發生上述應當召開業主大會會議的情形,業主委員會不履行組織召開會議職責的,區物業管理行政主管部門應當責令業主委員會限期組織召開。逾期仍不組織召開的,由街道辦事處或者鎮人民政府指導、監督居民委員會組織召開。

第十九條  業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

業主可以委托代理人出席業主大會。

第二十條  業主人數較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議前,就業主大會擬討論的事項征求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的,業主填寫書面意見后,由業主代表在業主大會投票時代為提交。

第二十一條  業主大會會議應當邀請物業管理區域內的非業主使用人到會,聽取其物業管理意見。

非業主使用人可以接受業主委托,行使業主權利。

第二十二條  業主在業主大會會議上的投票權分為兩類:第一類根據擁有已竣工房屋的建筑面積計算,每一平方米為一投票權,不足一平方米的,按照四舍五入計算;第二類根據業主人數計算,一個獨立的產權單位擁有一個業主投票權。業主在業主大會以外的其他事項上的投票權依此方法計算。

投票權的確認以房地產權證登記的權屬人以及建筑面積為準;尚未辦理房地產權證的,以房地產登記部門備案的房屋買賣合同登記的購買人以及建筑面積為準。業主大會需查驗相關房地產權資料的,應當出具所在地居民委員會的證明,房地產登記部門應當予以配合。

建設單位有未出售物業的,以業主身份參加業主大會。其所擁有的物業建筑面積為物業管理區域內可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積。

第二十三條  業主大會作出籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

業主大會作出制定或者修改業主大會議事規則、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘或者解聘物業服務企業以及其他有關共有和共同管理權利的重大事項決定,應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。

第二十四條  投票表決事項應當書面送交業主或者送至業主在該物業管理區域的專有物業內,并在物業管理區域內的顯著位置公告七日。公告期限屆滿,業主未進行投票或者未向業主代表提交書面意見的,除籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施事項外,其余表決事項,推定該業主表示同意參與投票的多數人的意見。

業主投票表決期間不在物業管理區域內居住的,應當采取有效措施通知其相關事項。

第二十五條  業主委員會是經業主大會選舉產生,在物業管理活動中,辦理業主大會交辦的具體事務的機構。業主委員會接受全體業主監督,履行下列職責:

(一)組織召開業主大會會議,報告物業管理實施情況;

(二)組織業主委員會換屆選舉;

(三)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業管理服務合同;

(四)及時了解業主、非業主使用人的意見和建議,協調業主、非業主使用人、物業服務企業之間的矛盾糾紛,監督和協助物業服務企業履行物業管理服務合同,督促業主按照物業管理服務合同的約定交納物業管理服務費用;

(五)監督管理規約實施;

(六)業主大會賦予的其他職責。

第二十六條  業主委員會委員人數的確定及候選人的產生應當符合下列規定:

(一)業主委員會委員為五人以上十五人以下單數,具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定;

(二)業主委員會委員候選人采用業主自薦,或者以幢、單元、樓層為單位進行推薦以及居民委員會推薦相結合的方式產生;

(三)業主委員會委員選舉實行差額選舉方式。業主委員會委員候選人與業主委員會委員人數的差額比例為百分之二十至百分之三十。

居民委員會應當對自薦及被推薦人進行資格審查,確定業主委員會委員候選人名單。

第二十七條  業主委員會應當在選舉產生之日起三十日內向區物業管理行政主管部門備案。

業主委員會備案的有關事項發生變更的,應當自變更之日起三十日內向區物業管理行政主管部門進行變更備案。

第二十八條  業主委員會委員應當在選舉產生之日起七日內組織召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任一名,副主任一至二名。

第二十九條  業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席,所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

第三十條  業主有下列情形之一的,不得成為業主委員會委員:

(一)存在違法裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法占用物業共有部分等行為的;

(二)連續三個月以上或者累計六個月以上拖欠物業管理服務費用或者物業維修費用且在選舉前仍未補繳的;

(三)本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業服務企業及其關聯企業工作的;

(四)存在其他違反有關法律、法規、規章、管理規約規定的行為,不宜成為業主委員會委員的。

第三十一條  業主委員會委員有下列情形之一的,委員資格終止:

(一)已經不是本物業管理區域業主的;

(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務的;

(三)因疾病等原因喪失工作能力的;

(四)無正當理由連續三次缺席業主委員會會議的;

(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

(六)存在本條例第三十條所列情形之一的。

業主委員會委員有上述情形的,由居民委員會審查后報區物業管理行政主管部門備案,并通知業主委員會進行公告或者由居民委員會自行公告。

第三十二條  業主或者業主委員會委員認為業主委員會委員資格應當終止而未終止,或者不應當終止而被終止的,可以向業主委員會提出終止或者恢復委員資格的意見,經居民委員會審查,認為應當終止或者恢復委員資格的,由居民委員會向業主委員會提出意見,業主委員會應當接受。

第三十三條  業主委員會應當將委員資格終止或者恢復的有關事項在物業管理區域內進行公告,公告時間不得少于七日。 

第三十四條  業主委員會每屆任期不超過五年,業主委員會應當在任期屆滿前至少提前六十日書面報告街道辦事處或者鎮人民政府,提出換屆選舉意見,組織召開業主大會進行換屆選舉。業主大會議事規則對任期另有規定的,從其規定。

業主委員會不在規定時間內組織換屆選舉工作的,區物業管理行政主管部門應當責令業主委員會限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,由街道辦事處或者鎮人民政府指導、監督居民委員會組織召開業主大會進行換屆選舉。

因參加業主大會會議的業主未能達到法定數量等客觀原因未能如期換屆選舉的,業主委員會應當繼續履行職責,并在居民委員會指導下,繼續組織換屆,直至新一屆業主委員會產生。

第三十五條  業主委員會應當依法履行業主大會執行機構的職責,不得超越職權作出應當由業主大會作出的決定,不得強迫業主違背本人意愿發表意見或者投票,不得從事與物業管理無關的活動。

第三十六條  業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力,并應當以書面形式及時在物業管理區域內進行公告。  

業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規的,區物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷決定,并通告全體業主。

業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

業主委員會超越職權作出的決定造成損失或者不良影響的,由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔有關責任。

第三十七條  區物業管理行政主管部門應當定期對業主委員會依法履行職責的情況進行檢查,發現業主委員會存在違法行為的應當及時予以糾正。

業主委員會有下列情形之一的,由區物業管理行政主管部門會同街道辦事處或者鎮人民政府指導、監督居民委員會組織召開業主大會,決定是否解散原業主委員會,選舉產生新一屆業主委員會:

(一)有超越職權、違反法律法規的行為,嚴重侵害業主合法權益的;

(二)有嚴重影響社區安定和社會穩定行為的;

(三)對區物業管理行政主管部門在檢查中發現并責令改正的違法行為拒不改正的。

第三十八條  業主大會及業主委員會的工作經費由全體業主共同承擔費用的籌集方式由業主大會決定,也可以從合法利用物業共有部分獲取的收益中列支。應當設立專門帳號,對費用實施依法管理,費用的使用接受全體業主的監督。

首次業主大會會議的組織費用,由全體業主共同承擔,由首次業主大會籌備組籌集或者由建設單位、物業服務企業代籌,接受業主和居民委員會監督。

 

第三章  物業配套設施設備

第三十九條  物業管理區域內的下列配套設施設備和相關場地屬于業主共有,任何單位和個人不得擅自占有、處分:

(一)物業管理用房、門衛房、值班房、共用設施設備機房以及其他為物業管理區域服務的公共用房;

(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間、垃圾房以及屋面、外墻的附屬空間;

(三)物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路,除城鎮公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地,非經營性的共用文體設施;

(四)建設單位在房屋買賣合同中約定或者以其他形式承諾歸全體業主所有的其他配套設施設備和相關場地。

除了按照規定應當進行面積分攤的配套設施設備和相關場地之外,房地產登記部門不得向任何單位或者個人核發上述配套設施設備和相關場地的房地產權證書。

第四十條  建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

第四十一條  規劃批準的人防工程,投資者可以合法利用,但不得出售或者變相出售。

第四十二條  新建物業,應當在取得商品房預售許可證前依法明確所有物業配套設施和場地的權屬,并將相關權屬文件向市房地產登記主管部門備案。

相關權屬文件應當在物業銷售現場予以公告,向物業買受人予以明示,并作為房屋買賣合同的附件。

第四十三條  新建物業的建設單位應當在物業管理區域內配置物業管理用房。物業管理用房包括業主委員會辦公用房、物業服務企業辦公用房。物業管理用房應當滿足物業管理需要,最低配置標準為:

(一)物業管理區域房屋總建筑面積五萬平方米以下(含五萬平方米)的,不低于物業管理區域房屋總建筑面積的千分之三,且建筑面積不得少于一百平方米;

(二)物業管理區域房屋總建筑面積五萬平方米以上十萬平方米以下(含十萬平方米)的,不低于物業管理區域房屋總建筑面積的千分之二點五,且建筑面積不得少于一百五十平方米;

(三)物業管理區域房屋總建筑面積十萬平方米以上二十萬平方米以下(含二十萬平方米)的,不低于物業管理區域房屋總建筑面積的千分之二,且建筑面積不得少于二百五十平方米;

(四)物業管理區域房屋總建筑面積二十萬平方米以上四十萬平方米以下(含四十萬平方米)的,不低于物業管理區域房屋總建筑面積的千分之一點五,且建筑面積不得少于四百平方米;

(五)物業管理區域房屋總建筑面積四十萬平方米以上的,不低于物業管理區域總建筑面積的千分之一,且建筑面積不得少于六百平方米。

分期建設的物業,建設單位應當在首期建設的物業管理區域內依照前款規定配置物業管理用房,或者在每期建設的物業管理區域內依照前款規定按照本期房屋建筑面積與物業管理區域房屋總建筑面積的比例配置物業管理用房。

第四十四條  規劃行政主管部門在確定房地產項目規劃設計要點時,應當按照本條例規定的標準提出物業管理用房的具體要求,并在建設工程規劃許可證中載明物業管理用房的具體位置以及建筑面積。

建設單位申請商品房預售許可證、房地產權證書時,應當提交物業管理用房的房號、建筑面積等有關資料。建設單位未提交有關資料的,房屋銷售管理部門不予核發商品房預售許可證,房地產登記部門不予核發房地產權證書。

房屋銷售管理部門應當在商品房預售許可證中載明物業管理用房的具體位置、面積。

房地產登記部門應當在房地產權證書中載明物業管理用房的具體位置、面積。

第四十五條  物業管理用房一般應當為地面以上首層房屋,具備基本裝修和水電功能,可直接投入使用

建設單位應當在前期物業管理期間將物業管理用房提供給負責前期物業管理的物業服務企業使用。

第四十六條  建設單位應當按照房屋買賣合同的約定,為業主完善物業管理區域內的配套設施設備和相關場地。

 

第四章  物業管理服務 

第四十七條  物業服務企業應當按照物業管理行政主管部門核發的物業服務企業資質證書核定的資質等級從事相應的物業管理服務活動,從業人員應當按照規定取得資格證書。

市物業管理行政主管部門可以委托各區物業管理行政主管部門核發在本區工商行政管理部門進行工商登記的物業服務企業三級(含暫定三級)資質證書。

市外的物業服務企業進入本市從事物業管理服務前,應當向市物業管理行政主管部門辦理登記備案。

物業管理行政主管部門應當對物業服務企業進行考核,建立物業服務企業信用檔案,向社會公開。

第四十八條  住宅物業的建設單位應當在取得商品房預售許可證之前通過招投標方式選聘具有相應資質等級的物業服務企業,并將簽訂的前期物業管理服務合同向物業管理行政主管部門備案。前期物業管理招投標按照有關規定執行。

投標人少于三個或者住宅規模較小的,經區物業管理行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。

前期物業管理服務合同可以約定期限;期限未滿但業主委員會與物業服務企業簽訂的物業管理服務合同生效的,前期物業管理服務合同終止。

除有特別規定外,本條例關于物業管理服務合同的有關規定適用于前期物業管理服務合同。

第四十九條  建設單位應當參照市物業管理行政主管部門頒布的示范文本制定臨時管理規約,作為房屋買賣合同的附件。臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項做出規定,但不得與法律、法規、規章相抵觸,不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同,應當包含前期物業管理服務合同約定的內容,應當載明由物業買受人交納的前期物業管理服務費用標準。建設單位未在房屋買賣合同中載明前期物業管理服務費用標準的,按照政府指導價的最低標準執行。

第五十條  業主委員會應當與業主大會通過招投標或者協議方式確定的物業服務企業簽訂物業管理服務合同,物業服務企業應當按照物業管理服務合同的約定,提供相應的物業管理服務。

第五十一條  物業服務企業享有下列權利:

(一)根據有關法律、法規規定和物業管理服務合同,對物業及其環境秩序進行管理;

(二)依照物業管理服務合同和有關規定收取物業服務費用;

(三)制止物業管理區域內損害公共利益的行為;

(四)法律、法規規定的其他權利。

物業服務企業履行下列義務:

(一)履行物業管理服務合同,提供安全防范、衛生保潔服務,提供共用部位及設施設備和園林景觀等維護養護服務;

(二)公布日常維護費用等公共費用的使用情況;

(三)接受業主委員會和業主的監督;

(四)法律、法規規定以及物業管理服務合同約定的其他義務。

第五十二條  物業管理服務合同應當約定下列基本內容:

(一)物業管理服務項目及其內容、標準、措施、目標;

(二)物業管理服務費用的標準及收取辦法;

(三)物業管理服務費用收支管理的措施及目標;

(四)各方權利義務;

(五)違約責任;

(六)合同爭議及糾紛的解決辦法;

(七)提前解除合同的條件;

(八)合同期限;

(九)合同生效條款;

(十)其他事項。

物業管理服務項目包含物業維護及管理、公共秩序維護及管理、環境衛生維護及管理、車輛停放管理、物業使用禁止行為管理、檔案資料建立保管以及其他物業管理服務項目。

合同的期限一般不少于三年,不超過五年。

物業管理服務合同雙方應當參照市物業管理行政主管部門頒布的示范文本,簽訂物業管理服務合同。物業服務企業應當于合同簽訂之日起三十日內將合同報區物業管理行政主管部門備案。

第五十三條  物業服務企業可以將物業管理服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業,但不得將物業管理服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業管理服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方協商確定。

第五十四條  物業服務企業應當在其接受委托的物業管理區域內設立管理處。

物業服務企業應當積極參與社區建設,支持居民委員會開展工作,積極配合公安、人口計生、環保、城市管理行政執法等部門共同做好有關工作。

第五十五條  物業服務企業沒有履行或者沒有完全履行物業管理服務合同的約定,導致物業管理區域內發生財產損失或者人身傷害的,應當依法承擔相應的法律責任;有保證人身、財產安全特別約定的,從其約定。

第五十六條  物業管理服務收費實行政府指導價和市場調節價。

政府指導價由價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門制定,根據物價指數進行適時調整,每年向社會公布。

政府指導價范圍之外的物業管理服務收費,可以實行市場調節價。

第五十七條  物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置,將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行長期公示。物業服務企業不得單方收取公示范圍之外的費用。

第五十八條  物業服務企業應當每月公布共用配套設施設備和相關場地用水、用電的數量、單價、金額,按照市政府有關規定向全體業主合理分攤有關費用。物業管理服務合同另有約定的,從約定。

建設單位應當對需要使用水、電、燃氣等服務的共用設施設備和相關場地安裝獨立計量器。共用設施設備和相關場地是否安裝獨立計量器應當納入竣工驗收范圍。共用設施設備和相關場地未安裝獨立計量器的,不予辦理竣工驗收備案。

第五十九條  物業管理服務費用按照下列規定承擔:

(一)前期物業管理服務合同簽訂之日至物業交付業主當月發生的物業管理服務費用由建設單位承擔;

(二)物業交付業主后次月起的物業管理服務費用由業主承擔。

業主空置物業,應當交納物業管理服務費用。

第六十條  物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取任何附加費用。

第六十一條  業主應當按照物業管理服務合同約定按時交納物業管理服務費用及其他費用。未按時交納的,物業服務企業有權催繳,要求限期交納;物業服務企業可以按照物業管理服務合同的約定加收滯納金。

業主委員會應當協助物業服務企業進行催繳。

業主違反物業管理服務合同約定,逾期不交納物業管理服務費用的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

第六十二條  物業發生買賣、交換、贈與、繼承等產權轉移的,受讓人應當了解原業主的物業管理服務費用和物業維修資金交納情況。

受讓人應當在辦理轉移手續后十五日內將物業產權轉移情況、真實姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會,辦理有關手續。

第六十三條  業主委員會應當在物業管理服務合同期限屆滿九十日前,組織召開業主大會決定續聘或者解聘事項。雙方商定續聘的,應當重新簽訂物業管理服務合同;決定不續聘的,應當以書面形式通知對方。

物業管理服務合同期限屆滿,合同雙方沒有作出是否續聘決定的,原物業管理服務合同繼續履行。

第六十四條  物業管理服務合同終止,決定不續聘的,物業服務企業應當按照物業管理服務合同約定的期限退出物業管理區域;物業管理服務合同未約定期限的,應當在物業管理服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

物業服務企業退出物業管理區域終止物業管理服務之前,應當向業主委員會移交有關配套設施設備和相關場地、有關物品和文件檔案資料;物業服務企業在物業管理期間所產生的涉及業主的信息資料也應當全部移交,不得外泄;物業服務企業還應當配合新選聘的物業服務企業做好接管工作,辦理交接手續。新選聘的物業服務企業在未辦理交接手續前,不得進入物業管理區域,居民委員會應當盡快組織新舊物業服務企業的交接。

第六十五條  物業管理服務交接時,交接各方應當共同對物業共有部分以及有關文件檔案資料進行查驗。查驗中發現問題的,交接各方應當書面確認。

查驗中發現的問題,屬于建設單位責任的,建設單位應當承擔相應責任;屬于部分業主責任的,部分業主應當按照所擁有的物業建筑面積份額共同承擔相應責任;屬于全體業主責任的,全體業主應當按照所擁有的物業建筑面積份額共同承擔相應責任;屬于物業服務企業責任的,物業服務企業應當承擔相應責任。

第六十六條  業主、業主委員會、物業服務企業應當遵守法律、法規以及管理規約,履行物業管理服務合同。

業主、業主委員會、物業服務企業應當依照物業管理合同約定依法追究違約方的違約責任。業主不得采用拒交物業管理服務費用及其他費用等方式拒不履行合同;物業服務企業不得采用降低物業服務質量或者中斷物業服務等方式拒不履行合同。

 

第五章  物業的使用 

第六十七條  物業的使用應當遵守和執行城市規劃、環境保護、房屋使用、消防管理、治安管理等有關規定。

第六十八條  業主委員會、物業服務企業應當對業主和非業主使用人使用物業的行為進行監督,對違反法律、法規、規章、臨時管理規約、管理規約的行為,應當及時勸阻、制止,督促改正。拒不改正的,應當及時報告有關行政管理部門依法處理。

第六十九條  禁止任何單位和個人在物業使用過程中從事下列行為:

(一)損壞房屋承重結構、主體結構, 破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標高;

(二)違法搭建建筑物、構筑物;

(三)擅自改建或者以其他方式改變物業共有部分,擅自改變物業的使用功能;對房屋進行分割搭建,將廚房間、衛生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或者轉租;

(四)占用或者損壞共用配套設施設備和相關場地,擅自移動共用配套設施設備;

(五)超過設計規定的荷載使用物業;

(六)擅自改動、接駁共用管線;

(七)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間,或者將廚房間改為衛生間;

(八)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

(九)排放有毒、有害物質,發出超過規定標準的噪聲;

(十)亂設攤點,亂懸掛、張貼、涂寫,高空拋物,隨意拋棄垃圾、在公共場地放置雜物;

(十一)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

第七十條  物業管理區域內的車位、車庫,應當首先滿足本物業管理區域內業主和非業主使用人的需要。

第七十一條  建筑區劃內屬于業主共有的車位,業主可以按劃定的地點依序停車。物業服務企業提供了管理與服務的,可以收取相應的管理服務費用。

利用人民防空工程停放汽車或者作其他用途的,收益歸投資者所有。物業服務企業提供了管理與服務的,可以收取相應的管理服務費用。

第七十二條  物業管理區域內的停車管理服務收費標準應當符合市人民政府的有關規定。

業主、非業主使用人對車輛停放有特別保管要求的,由業主、非業主使用人和物業服務企業另行簽訂保管合同,費用由雙方另行約定。

第七十三條  業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋或者安裝室外設施,應當事先向物業服務企業進行登記。

物業服務企業應當與業主或者非業主使用人簽訂裝飾裝修管理服務協議,將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。

物業服務企業可以按照裝飾裝修服務協議的約定收取裝修保證金,用于可能因裝飾裝修活動對物業共有部分及毗鄰房屋造成損壞進行賠償的保證。裝飾裝修活動結束后,未發生前述行為的,物業服務企業應當于裝飾裝修工程投入使用后三十日內退還裝修保證金;發生前述行為的,應當在整改完成后三十日內退還保證金。

第七十四條  物業服務企業應當對裝飾裝修以及安裝活動進行巡查,對違反法律、法規、規章和管理規約的行為予以制止,并督促改正。拒不改正的,應當及時報告城市管理行政執法部門。

第七十五條  城市管理行政執法部門接到違法行為報告之后,應當及時進行調查核實,依法處理。

屬于正在實施的裝飾裝修違法行為的,由城市管理行政執法部門責令立即停止違法行為;違法裝修裝飾雖已完工,但是危害到他人居住安全或者正常生活的,責令限期改正。拒不停止違法行為或者逾期不改正的,城市管理行政執法部門可以強制拆除違法裝飾裝修,扣押有關建筑材料、物品、工具設備。

第七十六條  業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

第七十七條  利用物業共有部分進行經營活動,應當首先征得相關業主同意。

合法利用物業全體共有部分獲取的收益歸全體業主所有,合法利用物業部分共有部分獲取的收益歸該部分物業的業主所有。

合法利用物業共有部分所獲取的收益分配,有約定的按照約定,沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占共有部分建筑物的比例確定。

 

第六章  物業的維修

  第七十八條  業主、物業服務企業應當在物業管理服務合同中明確各自的物業日常維護責任及范圍。業主、物業服務企業應當按照物業管理服務合同的約定及時對物業進行日常維護。

第七十九條  供水、排水、供電、供氣、消防、照明、通訊、網絡、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修養護責任。

第八十條  建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔保修期間的物業保修責任。

第八十一條  保修期滿后,物業專有部分的維修、更新費用,由專有部分業主自行承擔。

第八十二條  保修期滿后,物業共有部分的維修費用由物業管理區域內的業主按一事一籌、專款專用、業主自付的原則,按照其所擁有物業建筑面積的份額承擔,對維修責任另有約定的,從約定。

提倡業主以逐月繳納或者其他方式先行籌集物業維修費用。

政府可以依法制定物業維修資金的籌集管理辦法。

第八十三條  物業共有部分保修期滿后的維修費用按照下列規定承擔:

(一)部分共有的物業,由共有部分的業主按其專有部分建筑面積占共有部分建筑面積的份額共同承擔;

(二)全體共有的物業,由物業管理區域內的全體業主按其專有部分建筑面積占建筑物總面積的份額共同承擔。

第八十四條  人為造成物業損壞的,由責任人負責修復,造成損失或者不良影響的,責任人應當承擔有關責任。

第八十五條  決定對全體共有的物業進行維修的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占全體業主人數三分之二以上的業主同意。

決定對部分共有的物業進行維修的,應當經專有部分占部分共有部分建筑物面積三分之二以上的業主且占部分共有部分業主人數三分之二以上的業主同意。

維修決定作出后,按照本條例第八十三條的規定承擔維修費用的業主必須服從維修決定,承擔費用,不得以放棄利用或者使用為由拒不承擔維修費用。

第八十六條  決定對全體共有的物業進行維修的,業主委員會應當負責籌集維修費用;決定對部分共有的物業進行維修的,業主委員會或者部分共有人推選的業主代表負責籌集維修費用。

尚未成立業主大會的,業主意見的征集和物業維修費用的籌集,由居民委員會組織推選五人以上十五人以下的業主代表負責。

第八十七條  需要對物業共有部分進行維修的,由共有部分業主自行決定采用何種方式確定維修方。

第八十八條  物業共有部分的維修,應當制定物業維修方案,明確維修費用的用途及數額并向業主公布,費用的使用受業主監督。

第八十九條  物業存在安全隱患,危及公共利益或者他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。

第九十條  業主大會、物業服務企業因維護物業共有部分或者其他公共利益需要,其他業主或者非業主使用人因正當維護物業需要,必須進入物業專有部分的,業主及非業主使用人應當予以配合。

業主、非業主使用人無理阻撓維護或者監督管理造成損失或者不良影響的,責任人應當承擔有關責任。

第九十一條  任何單位或者個人因物業維護或者公共利益需要臨時占用、挖掘、拆裝物業管理區域內的道路、共用設施設備和相關場地等物業共有部分的,應當事先征得業主委員會和物業服務企業同意,與物業服務企業簽訂管理協議,并按照約定的期限恢復原狀。造成損失的,應當給予賠償。

 

第七章  法律責任 

第九十二條  建設單位違反本條例第十五條,未按照規定將物業管理區域符合業主大會召開條件的情況書面報告物業所在地的街道辦事處或者鎮人民政府的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下的罰款。

第九十三條  建設單位違反本條例第四十三條,未按照規定在物業管理區域內配置物業管理用房的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。建設單位還應當通過購買房屋的方式繼續承擔物業管理用房的配置責任。

第九十四條  建設單位違反本條例第四十五條第一款,提供的物業管理用房不符合使用要求的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

第九十五條  建設單位違反本條例的規定,有下列情形之一的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下的罰款:

(一)違反本條例第四十六條,未按照規定完善配套設施和相關場地的;

(二)違反本條例第五十八條第二款,未按照規定在共用設施設備和相關場地安裝獨立計量器的;

(三)違反本條例第六十五條第二款,未按照規定承擔物業管理服務交接查驗中發現問題的責任的。

第九十六條  業主委員會違反本條例的規定,有下列情形之一的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正:

(一)違反本條例第二十七條,未按照規定辦理業主委員會備案或者變更備案的;

(二)違反本條例第三十五條,以業主委員會身份從事與物業管理無關的活動或者超越職權作出應當由業主大會作出的決定的。

第九十七條  物業服務企業違反本條例第六十四條第一款,未按照規定退出物業管理區域的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十八條  物業服務企業違反本條例的規定,有下列情形之一的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下的罰款:

(一)違反本條例第五十二條第四款,未按照規定辦理物業管理服務合同備案的;

(二)違反本條例第七十三條第三款,未按時退還裝修保證金的;

(三)違反本條例第七十四條,未按照規定對違法裝飾裝修或者安裝行為進行制止并報告的。

第九十九條  物業服務企業違反本條例第五十八條第一款,未按照規定公布共用配套設施設備和相關場地用水、用電的數量、單價、金額的,由區級以上物業管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第一百條  物業服務企業違反本條例的規定,不按照物業管理服務合同約定且不合理分攤有關費用的,由區級以上價格管理行政主管部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

第一百零一條  業主或者非業主使用人有違反本條例第六十九條規定情形的,由相關主管部門依照有關法律、法規處理。

 

第八章  附則

第一百零二條  市人民政府應當制定業主大會規程等具體管理辦法。

第一百零三條  本條例中有關名詞解釋:

本條例所稱物業,是指房屋及其配套設施設備和相關場地。

本條例所稱物業管理,是指物業管理區域內的業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業管理服務合同約定,對房屋及其附屬配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護有關區域的環境衛生和秩序的活動。

    本條例所稱業主,是指房屋的所有權人。

    本條例所稱非業主使用人,是指房屋的承租人或者其他實際使用人。

本條例所稱物業服務企業,是指依法取得獨立法人資格,具有相應資質,從事物業管理服務的企業。

本條例所稱車庫,是指規劃批準用于停放汽車,層高二點二米以上的建筑物。

本條例所稱車位,是指車庫內劃定的具體停車位置。

本條例所稱物業專有部分,是指屬于業主獨立所有,由業主獨立占有、使用、收益及處分的物業。

本條例所稱物業共有部分,包括物業部分共有部分和物業全體共有部分。物業部分共有部分,是指屬于部分業主共有,由部分業主占有、使用、收益及處分的物業。物業全體共有部分,是指屬于全體業主共有,由全體業主占有、使用、收益及處分的物業。

第一百零四條  業主自行或者委托其他管理人管理建筑物及其附屬設施的,參照本條例的相關規定執行。

第一百零五條  本條例自2008年4月1日起施行。

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